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  • 长租公寓分期贷真相调查: 铤而走险并非行业主流
  • 2018年08月24日来源:第一财经

提要:通过多方采访掌握的信息显示,现在银行针对长租公寓有两种产品,一种是针对业主的业主贷,一种是针对租客的分期贷。

在经历7、8月份,因季节性及市场供应量减少、长租公寓拿房等多种因素导致的房租上涨后,一种关于长租公寓运营商通过金融手段哄骗租客签署贷款合同(分期贷)从而一次性拿到全年租金,再去投入市场囤积房源,而置租客风险于不顾的言论不胫而走。

记者采访国内多家分散式及集中式长租公寓,调查千夫所指的租房分期贷现象,舆论背后的真相逐渐浮出水面——市场上确有部分公寓在使用租金分期产品,但这种产品有较强的地域属性,多见于分散式公寓,也未成为行业主流,既谈不上无本万利,更不能算空手套白狼。

长租公寓再现倒闭

8月20日,杭州长租公寓运营商鼎家(公寓品牌为“鼎寓”)贴出一纸公告宣布倒闭,“因经营不善导致资金断裂,已停止运营”。

鼎家表示,将引入上海寓团公寓管理公司作为鼎家业务承接方,并将于近日陆续主动与业主和租客联系承接事宜。

工商登记资料显示,寓团是一家在今年5月18日注册的新公司,注册资本约为55.55万元,背后股东是两名自然人。对于长租公寓行业而言,这是一个完全陌生的名字。

一种说法是鼎家管理层卷款跑路,转移资产并注册了一家名为昌德的新公司。不过并未查询到这家公司的注册信息,通过公告上提供的联系方式也未能与寓团、鼎家取得联系。

鼎家对业主和租客的处置方式简单粗暴,在公告中指出,业主和住户如果不能和寓团合作,可以自行协商解决,有租金或押金的损失,可以通过诉讼或等到鼎家清算后,再由相关部门统筹解决。

通过租金分期方式,与鼎家及第三方公司签订分期贷合同的租客深受其害。

通过多方采访掌握的信息显示,现在银行针对长租公寓有两种产品,一种是针对业主的业主贷,一种是针对租客的分期贷。

分期贷的逻辑是,部分长租公寓运营商只支持季付、半年付和年付,加上房屋押金,租客要一次性给出一大笔钱,而为了解决资金压力,长租公寓顺水推舟与金融机构合作,推出租金分期产品。租客固然可以通过租金分期减轻压力,但需要为此签署一份性质等同贷款的合同。

而出现鼎家一样的公寓倒闭情况,租客要面临既交房租给第三方金融机构,又要被房东收回房子无家可归的尴尬局面。另外还有个人信息遭泄露的问题。

而对于运营商而言,使用分期产品的好处是,通过金融机构,一次性回笼一年的租金,这些租金可以用于装修房源、日常运营,也可以继续拿房扩大规模。但这并非没有成本的资金,运营商自身要贴息,承担不菲的利率。此模式中,房东反而是最安全的一方,至多事后会花费精力请租客搬离。

鼎家不是第一例,今年3月,上海的爱公寓也是因为使用分期贷,过度扩张,最终导致资金链断裂,被分散式长租公寓蛋壳所收购。

此际,行业信息尚不透明,信用体系亦未能真正建立,因担心成为待宰羔羊,愤怒且恐慌的人们把口水砸向长租公寓和运营商。

分期贷未成主流

阳光底下无新事。行业还在草创、野蛮生长的阶段,一些无用经历有所重复,当金融介入时,原本简单的租赁关系变得复杂。

一篇自媒体文章指称,租金分期方式是中介空手套白狼,而各地房租持续被推升和这种运营模式密不可分,更认为中介靠房源窃取租客的贷款资金,所有收益归自己,是一个无本万利的买卖。

但实际上,长租公寓运营商中,除了自如、世联行等中介出身的机构外,也有万科、龙湖、金地等开发商、个人创业者,以及银行背景的机构。

此外,这并非一个无本万利的买卖。正如前文所述,使用分期产品的运营商要对此贴息。

一名银行业人士告诉,目前市场规模较大的公寓运营商贴息利率已达8%~12%;而猫宁公寓联合创始人罗立华告诉,“一些运营商使用分期产品,一年12个月的房租,最后收到手往往只有11个月,不见的那一个月真是拿来填补贴息成本,利率甚至高达12%~15%。”

如此高的利率仍未能使长租公寓退避,正是反映了行业盈利之难,融资之困。上述银行业人士指出,“一些小的、没有机构背景的运营商很难拿到银行融资,也做不了证券化的产品,不做分期活不下去。”

罗立华表示,小公司在银行融资还是需要走较传统的融资方式,需要抵押物,流程慢周期长,但好处是利率能低至6%~7%。

必须说明的是,并非所有长租公寓运营商都在做分期贷。

深圳万科执行合伙人、万科泊寓租赁服务有限公司总经理袁军告诉,“分期贷在泊寓里是负面清单,坚决不碰,也不会过多关注金融领域,我们现在的工作重心还是放在运营和服务上。”

长租公寓行业资深运营、观察人士郁珽接受采访时表示,“市场上的确存在使用租金分期的行为,但只是一部分的分散式公寓,集中式多数没用分期贷,因集中式公寓房源有限,分散式公寓发展速度快,量大,有低总价单间收房的基础。这种支付方式在行业中并未成为主流。”

另外,北京、上海等地公寓多使用季付或者半年付、年付,但深圳的公寓主流还是每月一付,分期贷缺乏生存土壤。

了解到,目前使用分期贷的规模性公寓运营商有自如、爱上租、蛋壳等数家。

一名自如内部人士称,公司支持多种付款方式,包括月付、季付、年付等,租客可以自由选择。不过选择季付、年付会有一定的折扣优惠(除了月付外,其他付款方式折扣相同),一套普通的长租公寓选择月付会比季付等方式每月多出100多元的租金。

在这种模式下,多数租客为了优惠会选择季付等方式,也会借助自如分期产品,但这也代表他们很清楚要签一份分期合同,从逻辑上对此知情,而非大众臆测下的哄骗行为。

郁珽认为,“租金分期初心是好的,只是后来被玩坏了。但说长租公寓空手套白狼是把概念放大、夸张了。”

近日,北京市住建委约谈租赁企业负责人,提出不得利用融资恶性抢占房源、不得哄抬租金抢占房源等要求后,又开通举报热线打击“黑中介”,发现包括自如在内的数十家机构涉嫌违法违规,北京市住建委称下一步将予以严厉处罚。

深圳一家公寓创始人表示,“监管自然有必要性,但为何会出现分期贷,运营商为何会为了规模铤而走险,同样值得思考。”



责任编辑:周锦秀
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