朱克平:如何正确的投资房地产- 名仕亚洲娱乐官网
正在加载数据...
名仕亚洲娱乐官网
当前位置:名仕亚洲娱乐官网>要闻> www.ms061.com>正文内容
  • 朱克平:如何正确的投资房地产
  • 2018年07月20日来源:互联网

提要:关于房地产的研究和文章有很多,其中不乏特别有见地的观点。不能否认,阅读这样的文章,今天,我们来谈一谈房地产,这毕竟是关注民生的大问题。

关于房地产的研究和文章有很多,其中不乏特别有见地的观点。不能否认,阅读这样的文章,今天,我们来谈一谈房地产,这毕竟是关注民生的大问题。从一个普通老百姓的角度来谈谈。先提一个问题,在中国买房的人有后悔的吗?有,基本上就是后悔怎么当初不多买几套,要不早早就能实现财务自由。无论是在一线、二线、三线、四线城市买房的人,可以说,房价都在上涨,这样的投资简直稳赚不赔啊。因此,房地产也成为大家投资的首选。

大大说房住不炒,我们听到这句话貌似看到房价下降的曙光。但是呢,一线城市算是比较平稳,很多二线城市该涨还是在涨一点儿都不含糊。房地产到底是什么?房地产行业曾经是国家的支柱行业,带动行业上下游的发展,增加地方政府财政收入,解决了老百姓的住房问题。从房子本身而言,住房和户口息息相关,户口又和退休后养老以及孩子教育有关,房子的价值就不仅仅是居住那么简单了。因为房子身上附加的这些内容,我们买房的理由就更充分了。如果房子仅仅只是住的话,那么为什么不租房呢。一线城市一套300万的房子,月租金3000块,年租金3.6万。也就是买一套300万的房子,每一年回本3.6万,83年才回本。也就是这个项目的P/E=83,这么高的PE值,你会去投资吗?才不呢!但事实上,大家都趋之若鹜的买房,只要有首付就买房,尽可能贷更多的款,尽可能买更大的房子。所以,在中国房子绝对不仅仅是用来住的。就如前文所言,房子同户口相关,户口同教育相关,户口还和未来养老金相关。买房子就是买孩子的教育,就是为自己的养老增值的,那么贵点就贵点咯。

截止到上文所说的,也只是房子的一些基本价值。我们国家的房子还有特别之处。男人没有房子怎么能找到媳妇儿呢?没有媳妇儿呢哪儿有孩子,没有媳妇儿和孩子哪儿有家?房子就是家啊。再者,在北上广深随便有一套房就是百万富翁。一线城市百万富翁多的很,并没有个啥,但这个头衔叫出来还是有点动听的,在一线城市拥有房子同时也就拥有面子。至少不会被人用同情的眼光,看着你说:“啊,你还没买房啊。”房子,也体现了阶层。

房子就这些作用吗?不是的。房子还能抵御通胀呢。中国这么些年货币发行量一直很大,但物价上涨没有那么高。有人说,那是因为房子是个堰塞湖,把钱都囤到里面了。其实,房子有人买就有人卖,有人出钱就有人收钱,收了钱的人总得消费,除非是继续买房,否则钱就不在这个湖里面了。所以,如果这句话是正确的,那么要表达的意思就是,很多资金就在房地产行业里面打转。那么多的资金在房地产行业,那么推高房价是必然的事情。买房不就可以让资产保值吗?而且,房价被推高,买房不是可以让房子升值吗?既然房子能升值,我们肯定还是要买房的啊。所以,买房—房子涨价—再买房—房子再涨价,就这么循环。各个地方政府出台上百个限制房价上涨的措施,仍然挡不住。不少多年看空房房地产市场的人,恐怕都怀疑人生了吧。

我们都知道,商品的价格决定于供给双方的力量对比。当供给大于需求,那么价格会下降,当供给小于需求,价格会上升。现在老百姓对于房屋的需求量相当之大。原因不仅在于需要一个宽敞明亮的家,更在于,人们有一种预期,就是房子未来还会涨。这种预期很大程度上来自于以往自身经验。有了这种预期,房子就变成了投机品,我们老百姓就会追涨杀跌。房子涨了,预期还会涨,赶紧尽一切努力买入,这又推高了房价,如上文所述。

房子,还是一种特殊的资源。土地是稀缺的,土地是政府掌握的。土地拍卖时间一般是70年,也就是说,政府70年才能收回土地再卖一次。而地方政府需要支出用以改善民生的地方也有很多,也需要花钱,所以有内在的动力卖高价来覆盖其支出。地方政府是土地垄断的一方,就意味着地方政府有定价权。有限的土地供给加巨大的需求,房价上涨是显而易见的。

对于上涨的这个既定事实,解释原因,是有一些马后炮。但是,这个世界,谁能预测呢?多少专家对于房价看空后来都成了空,相信这些专家学者之所以看空房价,更多的是站在老百姓的角度,怀着忧国忧民的心情,他们从房价收入比,同比国外发达国家,杠杆率等各种方面来判断未来走势。他们的内心是委屈的,明明就是心怀天下一片赤诚,结果却屡屡被现实击败。作为老百姓,我们的信息来源有限,或者即使是有充分的信息,我们也不一定能够做出准确的判断。所以,当市场上有多重声音的时候,我们会选择一种我们认为合理的声音。有的人选择相信任志强,抓紧时间买房,有的人选择相信某位看空房价的专家,认为他说的有道理,等着房价下跌再买入。可是当房价真的下跌的时候,可能你在等待更跌,直到房价又涨起来。于是这个时候就开始骂专家,骂他们胡言乱语耽误买房。可是,他们真的有错吗?我们都容易犯一种错误。就是我们总是相信自己愿意相信的。我们觉得房价高,期待房价下跌,于是我们就相信一些权威人士。而这些人他们看到房价高,看到老百姓的不易,他们通过专业的方法去论证房价,可能得出房价确实未来会下降的结论。但他们不是神仙,决定房价的因素有很多,是不少力量博弈的结果,其实大家都很难预测。朱克平相信,国家之所以控制住房价格,也是跟这些唱空房价的专家努力离不开的。正是因为他们的分析,国家意识到如果任由房价上涨的结果,可能最终在房价的极限,没有人接盘的时候,房价会下跌,会发生金融危机,到时候受影响的会是我们每一个人。

说了这么多,房地产投资的正确打开方式是什么?上文是告诉大家房子上涨的理由。这些理由在未来是否有变化,如果不变,那么房价的结果我们应该能判断。如果情况发生了变化,那么房价是否会上涨就会打上问号。

现在中央政府在抑制房价上涨,于是有了这么多的限购政策。房价如果继续上涨,带来的害处显而易见。其一,年轻人买房压力大,一线城市的年轻人买房很不容易。已经有一套住房的人,随着孩子长大,或者是生了二胎,换房成本较高,民怨沸腾不利于政府执政。其二,当多数人把大部分的钱都投入到购房当中,从小家庭来说会影响家庭的消费支出,而消费是拉动GDP的中要方面,消费意愿和消费能力下降,必然会影响整体经济增速。其三,高房价对于企业而言意味着高成本,企业盈利能力减少对整个社会的创新动力和活力会有影响。其四,房地产行业是高负债的行业,平均负债率超过80%,这就意味着如果不加以控制,发生债务危机会倒下一片房地产企业,同时也会造成银行体系的坏账。银行是牵一发而动全身的关键金融机构,是联系实体经济的桥梁,因此一旦出现风险,会影响到整体经济状况。因此,从我国经济长远发展和民生的角度来看,国家出台了一系列限制房地产价格上涨的措施。

目前出台的措施目标更在于控制房价上涨,而不是让房价下跌。房价下跌对于我国经济的影响也不容小觑。举个香港的例子,2003年6月相对于1997年房价下跌了70%,不少香港购房人变成了“负”资产。想象一下,如果发生在大陆,你花了500万买房,其中首付150万,贷款350万,6年后房子只值150万,而你却要还350万的贷款和利息。如果你觉得不值得,停止还贷,那么银行就会把你的房屋收走然后拍卖。即使拍卖150万,也够银行的贷款350万,那么银行就面临很高的坏账。连锁反应是,如果银行坏账率过高,那么会有存款人不再信任银行,出现挤兑,那么银行可能会破产,这种挤兑会传染到其他银行,整个银行体系会面临崩溃,出现金融危机。这种情况无论是买房人,还是银行,都是极大的噩梦。因此,在还没有发生这种极端情况之前,国家着手去杠杆,通过行政措施限制房价上涨,就是为了防范系统性金融风险的方面,为了防止这种极端情况的出现。这也就是国家主动挤泡沫去杠杆的重要原因。

因此,无论是房价上涨还是房价大幅度下跌,都有害处,都可能累积金融风险。对于国家和社会,最好的结果就是,房价稳定,小幅度的上涨或者下跌。

在这样的情况下,您会选择投资房地产吗? 做出以上的阐述,不是为了唱空或者唱多中国房地产。而是通过客观的分析,结合自身情况去考虑,未来我们要不要投资房地产,如果投资,怎样选择呢?国内还是海外?一线还是二三线?市中心还是郊区?

在中国,现在市场上主流的分析房地产的框架,长期看人口、中期看土地、短期看金融。有人认为这是任泽平说的,实际并非他的原创。这么说确实是有道理的,这种长短中期的分析框架结合了市场上主要的房地产影响因素。无论是人口还是土地政策还是金融政策,我们不能否认,其中任何一项都对于房价有影响。因为这几项因素要么影响供给,要么影响需求,供给和需求决定了房价水平。

对于金融政策,基本上各个城市差别不大。当货币政策整体偏紧,整个市场贷款的成本都会增加。所以如果要投资买房的话,重点关注人口流入和土地供应。以南京为例,南京2017年到2018年房价猛涨了一次,大概翻了一番还要多。从基本面上来看,2017年的南京和2018年的南京有本质的不同吗?教学质量有显著提升吗?医疗水平有显著提升吗?人均收入有显著提高吗?实际上,南京还是那个南京。南京房价上涨主要有两点,其一是南京被认为是中国的准一线城市,既然是准一线城市,那么南京的房价就是要向一线看齐了。但当时南京的房价连很多二线城市都不如,大家都认为是投资洼地,一拥而上到南京买房。其二个原因是,南京虽然限购政策很严格,但是南京是放开户口的,落户条件非常简单。南京的限购只是针对于没有户口或者社保的人而言。但是由于户口放开,很多人如果不满足南京的购房条件,那么落个南京户口就解决了。再说了,南京是准一线城市,落个户口不吃亏啊。

除了南京这种准一线城市,我们再看看正儿八经的一线城市北京。北京的限购政策非常之严,但房价也相当之高。在2017年3月出了如此严的提高首付、认房又认贷的限购政策之后,房价有些许的下调,大概到2018年年初房价就一直比较稳定,很难再降下去了。因为北京的需求实在太旺盛,源源不断有人口流入,或者是已经流入的人员还有不断涌现的买房需求。这些流入一线城市的人员,不少人是在老家或许是二线或者三线城市有住宅的。如果二线或者三线城市的房价大涨,他们可以卖掉当地的房子来北京这种一线城市来作为首付买房。所以二三线城市房价上涨,一线城市下跌,这种情况难以持续。之所以个别时候会发生,在于政府通过行政手段抑制一线城市房价。行政抑制房价有很大的缺陷,其一这是非市场行为,不能反映市场真实的需求和供给。其二,一旦有行政抑制,会对人们产生一种预期。这种抑制无法放松,一旦放松,房价会有报复性上涨。试想,如果你现在是非一线城市的外地有钱人,有购买力但无资格。如果限购政策消失,那你会不会赶紧来买套房,甚至买几套房占着。万一政府再限购,岂不就是没有机会了。所以,通过行政手段抑制房价,只能往前走,无法后退。

海外房地产,怎么样?如果国内房价很高,而且汇率很高的话,用国内同样的人民币可以买国外的更好的房子。其实这就是朋友圈盛传的关于国家是愿意“保房价还是保汇率”的问题。人民币汇率高,兑换外币就多,购买外币资产就便宜,那何乐而不为呢?如果大量的人都是这种想法,就会有外汇流出,人民币贬值,进口减少,国内需求增加,通胀抬头,人民币对内和对外的实际购买力都下降。当然,这是另一个话题。继续讨论海外房产,还有一些其他优势,比如有的国家会给当地买房的人们第二居民身份。拥有第二居民身份可以享受当地的医疗、教育及各种福利等。同时,孩子回国作为华侨生参加高考,还能以较低的分数入学。这就是一些国外房产的附加值,比如说马来西亚。当然,并不是每个国家都有这样的条件,一些发达国家如澳大利亚等,我们可以在当地买房做投资,但是不能享有第二居民身份等。那么在这样的发达国家买房,考虑什么最重要?朱克平觉得,该国的经济发展预期、未来我们或者子女去居住的频率,人民币贬值风险,以及房屋出租的投资回报率等。实际上,海外购房,各个国家的情况不尽相同,还是要结合自身需求。但买房有一条准则是可以参考的,那就是尽可能选择具有高附加值的房屋。高附加值代表多的使用价值,使用价值越高,房屋投资收益预期和抗风险能力也越强。

以南京和北京为例,同时简单分析了海外房产的优势。如果投资房地产,你有思路了吗?问自己投资目标是什么?如果是希望买了房子以后再像前几年那样大涨,恐怕是有些困难的。一线城市不大具备大涨的条件,金融政策并不宽松,房价大涨是对社会有风险的,国家会尽力控制。如果投资目标是为了自己资金的保值,不被通货膨胀侵蚀掉,那么是可以考虑买房的。毕竟,房屋本身就有抗通胀的特质,还能出租收取租金维持一定的现金流,再加上政府应对房价大幅下跌也很棘手,是不愿意这种情况发生的,因此下跌空间也有限。除非因为外在冲击人民预期大逆转,经济增长失速,否则房价难以大幅下跌。这是相对安全的资产。当然了,仍然要选择人口净流入的城市。

如果考虑孩子未来教育、第二居民身份、或者是人民币贬值风险(贸易战未来尚不明朗),海外房产配置是有必要的。再强调一遍,海外各个国家情况不尽相同,要根据自身需求选择,开发商方面最好选择国内的大开发商。

总结一句话,如果不出现大的冲击影响到中国经济情况,政府的这只手还是比较有力的。这只手托着中国房地产不让他大涨也不让他大跌。

 



责任编辑:周锦秀
相关新闻更多
    没有关键字相关信息!
文章排行榜
官方微博